Besaran Uang Tanda Jadi dan DP untuk KPR Rumah Second

Dear Sahabat,

Sebelumnya saya sudah menceritakan pengalaman mengajukan KPR untuk rumah second pada tulisan ini. Banyak yang bertanya tentang hal-hal terkait besaran uang tanda jadi dan DP (uang muka) yang belum sempat saja jawab dengan menyeluruh. Pada tulisan ini akan saya bahas masalah tersebut.

Berikut ini adalah perbedaan antara uang tanda jadi dan DP.

Uang tanda jadi

Biasanya digunakan untuk mengikat penjual dan pembeli bahwa masing-masing bersepakat untuk ‘setia’ dalam proses jual beli rumah ini.  ‘Setia’ maksudnya, sang penjual sudah tidak akan menawarkan rumahnya lagi ke orang lain dan sang pembeli sepakat serius akan jadi membeli dan akan segera mengurus pembelian properti ini.

Biasanya nilai uang tanda jadi tidak begitu besar  (di bawah 2.5% dari nilai transaksi antara penjual dan pembeli). Walau demikian, perlu dibuatkan perjanjian hitam di atas putih jika terjadi hal di luar harapan. Issue yang perlu diputuskan pada surat perjanjian adalah:

  • Berapa lama penjual memberi waktu kepada pembeli sampai pembeli mendapatkan persetuan KPR dari bank?

Satu bulan? Dua bulan? Dari pengalaman saya, berurusan dengan satu bank membutuhkan waktu 2-3 minggu sampai akhirnya keputusan diterima/ditolaknya KPR keluar. Jadi untuk amannya berikanlah 2 kali periode kesempatan kepada pembeli, sehingga waktu tenggang sekitar 1-2 bulan bisa diberikan. Lebih dari 2 bulan terlalu lama, kasihan penjualnya 😉

  • Seandainya sampai batas waktu yang ditentukan pada poin (1) pembeli tidak kunjung mendapatkan SPPK, apakah uang tanda jadi akan hangus atau penjual berkenan mengembalikannya?
  • Seandainya pembeli karena satu dan lain hal ingin membatalkan pembelian (mungkin karena ingin membeli properti yang lain), apakah uang tanda jadi akan hangus?
  • Sebaiknya sudah menuliskan kesepakatan tentang siapa yang akan membayar setiap jenis item di biaya jual beli properti. Masalah ini bisa juga ditunda sampai SPPK dari bank keluar.

Setelah berpengalaman menjadi penjual sekaligus pembeli properti, menurut saya uang tanda jadi ini tidak diperlukan, terutama untuk penjual. Mengapa? Uang yang tidak seberapa dibanding nilai transaksi ini membuat kita terikat tidak bisa menawarkan rumah kita kepada orang lain.

Percayalah, tidak mudah mengurus permohonan kredit ke bank. Banyak yang kreditnya ditolak bank. Bayangkan jika kita perlu memberi waktu sampai 2 bulan saja untuk  satu calon pembeli rumah kita. Jika 3 orang pembeli pertama gagal mendapatkan persetujuan kredit, berarti kita harus membuang waktu kita selama minimal 6 bulan dengan asumsi begitu calon yang satu gagal KPR-nya, kita langsung mendapatkan calon yang baru. Bukan waktu yang singkat bukan? Sementara kita ingin sesegera mungkin menjual properti kita.

Jadi, santai saja Bapak/Ibu penjual. Jika lokasi rumah Bapak/Ibu bagus, lolos persyaratan bank (baca di sini tentang kriteria rumah yang disukai bank), biarkan saja para calon pembeli “berlomba” siapa yang bisa mendapatkan KPR lebih dahulu tanpa harus dibebani “uang tanda jadi”. Kita sebagai penjual toh pada tahap ini cuma perlu memberikan foto copy SHM, IMB, KTP, dan KK saja. Tanpa dokumen asli. Bukankah begitu? 😉

Down Payment – DP (uang muka)

Nah, inilah bagian paling riskan pada transaksi jual beli. Riskan karena banyak potensi penipuan atau kerugian di pihak pembeli. Perlu diketahui bahwa pembayaran DP adalah transaksi antara penjual dan pembeli, bukan antara pembeli dan bank. Ketika berurusan dengan bank, kita cukup merasa aman karena bank berbadan hukum dan kecil kemungkinan melakukan penipuan. Lain halnya ketika melakukan transaksi person to person antara perjual dan pembeli.

Untuk pembelian properti dengan cara KPR, kita baru bisa bahas besaran DP setelah KPR disetujui oleh bank. Supaya tidak bingung, saya definisikan dulu beberapa istilah:

  • nilai transaksi real (disingkat NTR): adalah kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai harga properti. Besaran nilai ini biasanya sudah disepakati sebelum membayar “uang tanda jadi” di atas
  • nilai properti hasil appraisal bank (disingkat N-AB): hasil taksiran bank atas objek properti, yang biasanya di bawah harga pasar 😦
  • besar pinjaman KPR dari bank (disingkat N-KPR): yaitu jumlah pinjaman yang diberikan bank kepada pembeli, yang tentu saja lebih kecil dari harga appraisal (bisa cuma 70% atau 60% dari N-AB)
  • nilai transaksi di dokumen AJB (disingkat NT-AJB): nilai ini ditentukan oleh besar NJOP pada lembar SPPT PBB dari objek properti terkait. NT-AJB ini minimal sama dengan NJOP, biasanya harus dilebihkan sedikit. NT-AJB ini kaitannya dengan besaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli yang harus dibayarkan. Carilah notaris yang mau menuliskan NT-AJB yang serendah mungkin 😉

Nah, DP ini rumusnya adalah:

DP = NTR – N-KPR – uang tanda jadi (jika ada)

Supaya DP sesedikit mungkin tentunya sebagai pembeli kita harus membeli rumah yang nilai appraisal bank (N-AB) nya tidak beda jauh dengan nilai transaksi.

Apakah ada kemungkinan kita tidak perlu membayar DP? Tentu saja, jika harga yang diberikan penjual di bawah harga appraisal bank. Misalnya:

  • Harga rumah dari penjual: 210 juta
  • Harga appraisal bank: 300 juta
  • KPR yang diberikan bank 70% x 300 juta = 210 juta. Impas (tapi belum termasuk biaya KPR dll).

Tapi terus terang kasus yang ini jaraaang sekali 😉

Perlu saya jelaskan bahwa tidak ada hubungan antara NTR dengan N-AB. Bank tidak peduli kita mau transaksi berapa antara penjual dan pembeli. Bank akan putuskan sendiri berapa nilai rumah tersebut setelah mengutus staf appraisalnya. Jadi gak ada gunanya ya Bapak/Ibu mencoba ‘membohongi’ bank dengan mengaku nilai transaksinya 600 juta, padahal sebenarnya cuma 500 juta dengan harapan appraisalnya nanti pas dengan nilai sebenarnya tersebut.

Besaran DP yang perlu dibayarkan pembeli ke penjual bisa jadi sangat besar jika selisih NTR dan N-KPR sangat besar. Oleh karena itu sudah seharusnya dibuatkan surat hitam di atas putih untuk setiap pembayarannya. Tentang issue seputar pembayaran DP saya tulis di sini.

Demikian, share-nya. Semoga bermanfaat.

 

Advertisements

3 thoughts on “Besaran Uang Tanda Jadi dan DP untuk KPR Rumah Second

  1. Pingback: Pengalaman Mengajukan KPR untuk Rumah Second – Cerita untuk Sahabat

  2. Pingback: Seputar Pembayaran DP pada Proses KPR – Cerita untuk Sahabat

  3. Pingback: Seputar Appraisal Bank untuk KPR Rumah Second – Cerita untuk Sahabat

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s