Biaya Jual Beli Properti

Dear Sahabat,

Saya ingin merangkum hasil belajar saya beberapa kali melakukan jual-beli properti, dalam hal ini terkait biaya jual beli.

Biaya-biaya tersebut saya bagi menjadi 3 kategori

  1. Biaya akad jual beli
  2. Biaya KPR yang dibayarkan ke bank
  3. BIaya KPR yang dibayarkan ke notaris (PPAT)

Biaya Akad Jual Beli

  1. Biaya Cek Sertifikat, adalah biaya yang diminta notaris untuk memeriksa ke BPN apakah sertifikat properti terkait bermasalah (sedang dalam sitaan atau sengketa) atau tidak. Biayanya 200.000 – 300.000.
  2. Biaya Validasi Pajak, adalah biaya yang diminta notaris untuk mengurus ke kantor pajak daerah terkait besar pajak yang harus dibayarkan oleh penjual dan pembeli. Perlu diketahui bahwa kedua pajak ini merupakan sumber pemasukan daerah. Pemerintah daerah berkepentingan memastikan bahwa para pihak membayar pajak sesuai peraturan. Seharusnya, biaya ini hanya dikenakan sekali saja, dengan besaran sekitar 500.000. Jangan mau diminta notaris membayar dua kali baik untuk pajak penjual dan pembeli . Besar Pajak Penjual dan Pembeli sangat ditentukan oleh yang namanya “NILAI_TRANSAKSI”. Jadi sebenarnya biaya validasi pajak ini adalah biaya validasi nilai transaksi. Nilai transaksi sangat dipengaruhi oleh NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tercantum di SPPT PBB. 
  3. Pajak Penjual (SSP) = 5% x NILAI TRANSAKSI. Nama resminya adalah PPh (Pajak Penghasilan). SSP ini nantinya oleh Penjual bisa dilaporkan pada SPT Tahunan.
  4. Pajak Pembeli (SSB) = 5% x (NILAI TRANSAKSI – 60 jt). Nama resminya adalah BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan). Pengurangan 60 jt tergantung daerah masing-masing. Di kota kecil mungkin cuma dikurangi 30jt.
  5. Biaya Pembuatan AJB, adalah biaya yang harus dibayarkan ke notaris untuk pembuatan AJB untuk Pembeli. Biaya ini biasanya adalah tanggungan Pembeli. Biayanya sekitar 1.6 – 2 jt
  6. Biaya Balik Nama Sertifikat, adalah biaya yang harus dibayarkan ke notaris untuk pengurusan balik nama sertifikat ke nama Pembeli di BPN. Biaya ini biasanya adalah tanggungan Pembeli. Biayanya 1 – 1.6 jt
  7. PNBP (Pendapatan Negara Bukan Pajak) Balik Nama: ada yang 10% dari biaya balik nama ada yang tidak, biasanya sekitar 300 – 400 rb.

Biaya-biaya di atas ada, baik untuk transaksi tunai maupun KPR

Biaya KPR yang dibayarkan ke Bank Pemberi Kredit

  1. Biaya Provisi
  2. Biaya Administrasi
  3. Biaya Asuransi Jiwa
  4. Biaya Asuransi Kebakaran

Biaya KPR yang dibayarkan ke Notaris yang ditunjuk Bank

  1. Biaya Akta Perjanjian Kredit, biaya membuat surat perjanjian kredit antara Pembeli dan Bank, besarnya sekitar 350 rb
  2. Biaya Akta APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan), yang isinya antara lain kita menjaminkan rumah yang kita beli ke bank. Termasuk di dalamnya biaya untuk menuliskan di sertifikat bahwa rumah tersebut dalam jaminan bank. Jadi akibat dari APHT ini adalah, kita dapatkan akte APHT-nya dan disertifikat setelah entri balik nama ke nama pembeli, ada entri bahwa rumah tersebut dijaminkan ke bank X. Nah, jika nanti hutang kita sudah lunas, kita harus mengurus roya, agar ditambahkan entri lagi di sertifikat bahwa APHT ini telah dihapus. Pengalaman saya kemaren, biaya APHT ini sekitar 1.3 – 1.4 juta.
  3. PNBP (Pendapatan Negara Bukan Pajak) Pemasangan APHT, besarnya sekitar 200.000 – 300.000.
  4. Biaya SKMHT(Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan). Ini terjadi jika sertifikat yang akan diagunkan ke bank masih dalam proses di BPN. Ini biasa terjadi jika kita membeli rumah secara KPR untuk perumahan baru yang bangunannya belum ada. Biayanya sekitar 400-an ribu. SKMHT ini dibuat dulu sebelum APHT. Dengan adanya surat kuasa ini, setelah sertifikat tersedia, maka pihak debitur tidak perlu menandatangani APHT, sudah diwakili oleh bank (kreditur).

Banyak sekali ya biayanya? Pastikan Anda menyiapkan dana yang cukup, selain dari pembayaran harga rumah. Apalagi untuk pembelian secara KPR, pastinya biaya jual beli akan lebih mahal lagi.

Sebagai penutup, perlu saya garis bawahi bahwa penjual dan pembeli perlu membuat kesepakatan tentang siapa yang akan menanggung biaya-biaya ini sebelum datang ke kantor notaris. Semuanya tergantung kesepakatan. Jangan lupa juga, Anda sebaiknya mencoba menawar biaya notaris, jangan langsung terima saja rincian harga yang diminta 😉

Semoga bermanfaat.

Advertisements

11 thoughts on “Biaya Jual Beli Properti

  1. Pingback: Pengalaman Menjual Rumah Secara Tunai | Cerita untuk Sahabat

  2. Pingback: Pengalaman Mengajukan KPR untuk Rumah Second | Cerita untuk Sahabat

    1. shizuka

      Waduh, maaf lupa menjawab. Tidak tergantung pada harga taksiran bank, tapi tergantung harga transaksi antara penjual dan pembeli (idealnya). Untuk menekan pajak, biasanya penjual dan pembeli merahasiakan harga transaksi sebenarnya ke notaris dan sebagai gantinya digunakan “nilai transaksi baru” yang sedikit di atas nilai NJOP pada PBB.

  3. nita

    salam kenal,

    Saya tertarik untuk membeli rumah bekas namun harganya 660jt. Penjual bulan ini akan melunasi KPRnya ke Bank dan sudah balik nama.
    Jika saya belinya mengajukan KPR dg DP 60% apakah biaya notaris 10-12% akan tetapdikenakan setiap beli rumah bekas yang sudah balik nama
    Mohon pejelasannya biaya apa saja yang harus saya persiapkan.

    Terimakasih banyak

    1. shizuka

      Dear Mbak Nita, mohon maaf baru sempat jawab.
      Ya, biayanya sekitar demikian, terlepas apakah KPR sebelumnya oleh pemilik sudah dilunasi. Biaya yang berkurang hanya biaya roya sertifikat untuk menambahkan entri di sertifikat bahwa rumah tidak lagi dalam status diagunkan ke bank.

  4. Wah banyak bener ya biayanya. Kasihan sekali orang-orang yang belum punya rumah, tp gak sanggup menyediakan besarnya dana di awal seperti yang disebutin di atas ( contohnya saya. hehe.. ). Sudah harga rumah mahal-mahal, biaya plus-plusnya makin mencekik. Seharusnya yang urusan administrasi seperti ini harus direformasi nih.

  5. Via

    salam kenal,

    apakah besarnya biaya2 apht dll juga tergantung dengan besarnya NJOP? ataukah memang maksimal seperti yg disebutkan diatas? contoh biaya apht 1.3 -1.4 jt. Misal rumah dengan NJOP 500 jt, dengan harga rumah terbeli 1,2 M masihkah biaya apht seperti yg disebutkan? mohon pencerahannya….

    terima kasih banyak ^^

  6. Opi

    Mau tanya gan..saya membeli rumah dan sudah mengangsur biaya KPR nya, kemudian sertifikatnya baru terbit atas nama pihak pertama, dan saya pihak kedua selaku pembeli apakah berkewajiban menanggung pajak sertifikat atas nama pihak pertama itu? Mohon pencerahannya..

    1. shizuka

      Mohon maaf baru merespon. Namun hal ini sangat janggal.
      Bapak/Ibu sudah mengangsur KPR namun sertifikat masih atas nama penjual?
      Seharusnya tidak begitu. Setelah akad kredit dilakukan antara pembeli dan bank, notaris akan langsung melakukan balik nama properti ke nama pembeli.

  7. Pingback: Besaran Uang Tanda Jadi dan DP untuk KPR Rumah Second – Cerita untuk Sahabat

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s