Advertisements
RSS

Pengalaman Menjual Rumah Secara Tunai

17 Aug

Dear Sahabat,

Berhubung sudah punya rumah baru, kami pun memutuskan untuk menjual rumah lama kami. Berdasarkan pengetahuan kami mengenai kriteria rumah yang bisa dibeli secara KPR, dimana salah satu syaratnya adalah lebar jalan di depan rumah harus bisa dilalui oleh 2 mobil, maka kami menyadari bahwa akan sulit untuk memasarkan rumah kami yang berada di gang tersebut untuk calon pembeli yang mengandalkan KPR. Kami menyadari bahwa calon pembeli rumah kami adalah orang yang bisa membeli secara tunai atau orang yang memang susah mendapatkan kredit dari bank karena yang bersangkutan bukan pegawai tetap. Siapa orangnya? Pedagang. Yup, kami menyimpulkan bahwa target pasar dari rumah kami adalah pedagang, terutama yang berdagang di sekitar area rumah tersebut. Kebetulan rumah kami memang tidak jauh dari pasar kecamatan yang sangat ramai dan sangat dekat juga dengan sebuah stasiun KRL yang merupakan ‘hub’ di kawasan tersebut. Kami meyakini pedagang akan berminat dengan rumah kami.

Berhubung sasaran kami adalah pembeli tunai, bukan KPR, maka kami juga merasa tidak perlu mengurus IMB yang belum dimiliki rumah tersebut. Kami rasa SHM (sertifikat hak milik) sudah memadai. Di kampung tersebut jarang sekali rumah yang bersertifikat, jadi dilihat di sisi ini rumah kami mempunyai kelebihan tersendiri dibanding tanah-tanah lainnya di kampung tersebut. Ya, saya bisa memaklumi mengapa jarang tanah yang bersertifikat di kampung itu. Kebanyakan penduduk asli di sana mendapatkan tanahnya sebagai warisan orang tuanya, kehidupan ekonomi juga tidak begitu baik. Bagaimana mungkin mereka akan ikhlas membayar jutaan rupiah untuk menaikkan status tanahnya dari tanah girik ke tanah bersertifikat?

Kembali ke topik penjualan rumah, info tentang penjualan rumah kami hanya dilakukan dari mulut ke mulut melalui tetangga. Kami tidak memasarkannya di internet karena, kami menduga sebagian besar pengguna internet adalah pegawai kantoran yang umumnya akan membeli rumah secara KPR, sedangkan sasaran kami adalah pedagang di area tersebut. Tentu saja kami perlu menjanjikan komisi agar tetangga kami bersemangat mencari calon pembeli. Besar komisi yang diminta 2.5% dari nilai transaksi. Cukup besar sih, tapi ya sudahlah yang penting bisa terjual. Kami gak jual murah juga, sesuai dengan harga pasar. Jadi kami jualnya gak buru-buru, santai saja sok jual mahal 😉 Ada sekitar 6 bulan kami menunggu sampai mendapatkan pembeli yang cocok.

Singkat cerita kami akhirnya deal dengan seorang calon pembeli. Berikut ini adalah tahapan penjualan rumah secara tunai

1. Persetujuan harga dan penyerahan uang tanda jadi

Setelah pembeli menyatakan setuju dengan harga yang kami minta, kami meminta mereka memberikan uang tanda jadi sebagai tanda yang bersangkutan serius. Kami kemudian membuat surat perjanjian bahwa jika pembeli tidak merealisasikan jual beli sampai tanggal tertentu, maka uang tanda jadinya hangus.

Selain itu, kedua belah pihak, harus menyepakati siapa yang akan menanggung biaya jual beli. Pada kasus kami, disepakati bahwa Penjual hanya akan menanggung Pajak Penjual, biaya lainnya akan ditanggung oleh Pembeli.

2. Memilih notaris

Pihak pembeli dan kami sebagai penjual kemudian mencari notaris. Perhatikan bahwa penting bagi para pihak untuk memilih notaris yang credible. Jangan hanya menghubungi satu notaris saja. Paling tidak hubungi minimal 3 notaris.

Mengapa harus hati-hati memilih notaris?

  • Untuk penjual, ada tahapan dimana Anda harus menyerahkan sertifikat asli beberapa hari sebelum hari akad kredit. Nah, jika notarisnya abal-abal, sertifikat Anda bisa hilang! Sementara Anda belum menerima pembayaran rumah.
  • Untuk pembeli, Anda akan mempercayakan notaris ini untuk memeriksa apakah sertifikat rumah yang akan dibeli itu asli atau palsu, Anda akan mempercayakan pengurusan balik nama di sertifikat ke nama Anda. Kalau Anda berurusan dengan notaris yang tidak bertanggung jawab, tentunya Anda bisa kena tipu. Anda sudah membayar uang pembelian rumah, namun ternyata Anda tidak mendapatkan bukti kepemilikan tanah yang sah.

Jadi pemilihan notaris ini sangat krusial, baik pagi pihak Penjual maupun Pembeli. Jika sebagai pembeli Anda membeli secara KPR, maka issue ini tidak perlu dipikirkan karena bank sudah memilihkan notaris untuk Anda. Mereka sudah memvalidasi notarisnya. Namun karena ini adalah transaksi tunai, pastikan kedua pihak, sudah memvalidasi notaris.

Bagaimana cara memilih notaris?

  1. Pastikan Anda mengetahui dimana lokasi kantornya. Datangilah kantornya, jangan hanya komunikasi dengan telpon saja. Anda bisa menilai mana notaris yang credible salah satunya dari kondisi kantornya. Apakah kantornya sepi atau sibuk dengan kegiatan kenotarisan? Apakah kantornya cukup apik dan rapi?
  2. Sebaiknya pilih notaris yang lokasi kantornya dekat dengan objek jual beli
  3. Mintalah perkiraan biaya akad jual beli jika kita jadi menggunakan jasa kantor notaris tersebut. Tentu saja untuk menghitung perkiraan biaya ini kita perlu memberi tahu notaris tentang NJOP rumah. Pilihlah kantor notaris yang mengenakan biaya paling rendah 😉

3. Melengkapi persyaratan Akta Jual Beli

Dokumen yang harus diserahkan Penjual ke Notaris sebelum akad jual beli:

  1. Sertifikat Asli
  2. SPPT dan STTS PBB asli 10 tahun terakhir
  3. Foto copy KTP, KK dan NPWP penjual

Mengingat beresikonya menyerahkan sertifikat dan PBB asli, notaris yang bagus pasti akan memberikan kepada Penjual sebuah surat tanda terima dokumen. Nah, pastikan sebagai penjual Anda menerima surat tersebut, yang akan Anda gunakan sebagai barang bukti di kemudian hari jika diperlukan.

Dokumen yang harus diserahkan Pembeli ke Notaris sebelum akad jual beli: cuma foto copy KTP, KK dan NPWP

4. Pembayaran Biaya Akad Jual Beli

Disepakati bahwa Pembeli akan mentransfer biaya jual beli ke Notaris. Bagian “Pajak Penjual” yang menjadi tanggung jawab kami dipotong langsung dari harga rumah yang akan dibayarkan Pembeli.

Setelah pembayaran dilakukan, barulah pihak kantor notaris melaksanakan tugasnya melakukan pengecekan sertifikat dan PBB. Kegiatan ini kira-kira butuh waktu 1-2 hari. Setelah notaris menyatakan sertifikat tidak bermasalah dan pembayaran PBB benar sudah lunas semua, maka ditentukanlah kapan dilakukan akad jual beli. Pihak notaris pun kemudian mempersiapkan surat menyurat yang akan ditandatangani.

5. Pelaksanaan Akad Jual Beli

Pada hari H, semua pihak berikut suami/istri datang ke kantor notaris. Telah disepakati bahwa pihak pembeli sudah mentransfer sisa uang pembelian rumah sebelum penandatanganan dilakukan. Pembeli kemudian pamit ke bank untuk mentransfer sementara kami sebagai Penjual menunggu di kantor notaris. Setelah pembeli kembali ke kantor notaris, penandatanganan pun dilakukan. Rumah kami pun secara resmi berpindah tangan ke pemilik yang baru.

Pasca pelaksanaan jual beli:

  • Kami mendapatkan uang penjualan rumah
  • Pembeli mendapatkan kunci rumah dan kwitansi pembelian rumah (bermaterai)
  • Notaris akan memproses Balik Nama untuk Pembeli (katanya butuh waktu sekitar 2 bulan)
  • Notaris akan membayarkan Pajak Penjual (SSP) dan Pajak Pembeli (SSB) ke kantor pajak, dan untuk bukti pembayarannya bisa diambil seminggu setelah akad di kantor notaris.
  • Selanjutnya Penjual harus meminta bukti penyetoran SSP ke notaris untuk nanti dilaporkan di SPT Pajak
  • Selanjutnya Pembeli bisa mengambil AJB asli, sertifikat asli yang sudah dibalik nama, bukti pembayaran SSB ke kantor notaris sekitar 2 bulan kemudian.

Demikian pengalaman kami sebagai penjual rumah.

Semoga bermanfaat.

Advertisements
 
2 Comments

Posted by on August 17, 2014 in jual-beli properti

 

Tags: , , ,

2 responses to “Pengalaman Menjual Rumah Secara Tunai

  1. Take Over Bpkb

    March 27, 2017 at 8:10 am

    Apakah ada notaris yg bisa dikatakan nakal?.. dan jika notaris sewaktu2 pindah kantor..bagaimana cara kita mengetahui keberadaanya…?

     
    • shizuka

      March 29, 2017 at 11:27 am

      Ada kemungkinan, oleh karena itu sebaiknya pilih yang direkomendasikan bank atau saudara yang pernah berurusan dg notaris tertentu.

       

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: