Pengalaman Mengajukan KPR untuk Rumah Second

Dear Sahabat,

Saya ingin bercerita tentang pengalaman saya mengajukan KPR rumah second. Rumah second dalam hal ini adalah rumah yang dijual oleh pemilik langsung, bukan oleh developer. Berbeda dengan pembelian dengan developer yang sudah bekerja sama dengan bank tertentu, pembelian ke pemilik langsung mengharuskan kita mencari sendiri bank pemberi KPR.

Katakanlah Anda sudah menemukan calon rumah impian yang akan Anda beli lewat KPR dan rumah itu sudah memenuhi kriteria bank, maka selanjutnya Anda sudah bisa mengurus pengajuan KPR ke bank.

Tahapan membeli rumah second lewat KPR yaitu:

  1. Melengkapi dokumen persyaratan KPR bank
  2. Proses appraisal properti oleh bank dan terbitnya SPPK
  3. Mempertimbangkan penawaran kredit bank dan biaya akad kredit
  4. Melakukan akad kredit

Berikut ini lengkapnya:

Langkah 1. Melengkapi Dokumen Persyaratan KPR Bank

Dokumen persyaratan bank mencakup 2 kelompok dokumen:

  • Dokumen-dokumen terkait identitas dan kemampuan berhutang calon debitur KPR
  • Dokumen-dokumen terkait identitas dan keabsahan objek properti yang akan dibeli

Untuk kelompok dokumen pertama tidak ada perbedaan antara KPR rumah second dan KPR lewat developer, yaitu:

  1. KTP dan KK (Kartu Keluarga)
  2. NPWP
  3. Surat nikah
  4. Dokumen terkait pekerjaan dan pendapatan bulanan
  5. Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir

Berdasarkan semua dokumen di atas, bank akan memutuskan apakah kita bankable atau tidak. Apa itu bankable? Singkatnya sih “mampu berhutang” atau mempunyai peluang besar untuk mampu melunasi hutang. Untuk pegawai, poin no (4) biasanya berupa surat keterangan bekerja dan slip gaji 3 bulan terakhir. Untuk pengusaha dan lainnya, silakan dicek persyaratan bank yang Anda incar.

Untuk kelompok dokumen kedua, terkait data objek properti yang akan dibeli atau kita agunkan ke bank. Kita harus meminta dokumen-dokumen berikut kepada penjual:

  1. copy SHM (Sertifikat Hak Milik)
  2. copy IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)
  3. copy SPPT dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir
  4. surat penawaran rumah dari penjual yang menuliskan bahwa dia setuju akan menjual rumahnya ke kita dengan harga X.

Surat no (4) menurut saya tidak begitu urgent, karena harga yang kita tulis di surat itu sama sekali tidak menjadi acuan bagi bank dalam menentukan harga dari objek properti yang akan diagunkan.

Bagaimana jika pihak penjual tidak mempunyai dokumen no 1-3? Jika tetap ingin memiliki rumah lewat KPR, sepertinya Anda terpaksa harus ganti calon rumahnya. Atau jika sudah kadung cinta sama calon rumah, mintalah pemiliknya untuk mengurus surat-surat tersebut. Tapi ingat ya, semua pengurusan tentu atas biaya yang punya rumah, bukan Anda.

Setelah semua persyaratan lengkap, barulah kita mendatangi divisi kredit di bank. Bank akan menunjuk staf salesnya yang akan berkomunikasi dengan kita tentang progress pengajuan KPR kita. Di jaman internet ini, kita bisa berkomunikasi lewat email dengan sales. Jika ada dokumen yang kurang, bisa dikirim lewat email saja. Tidak perlu diantarkan langsung ke bank.

Selanjutnya bank akan melakukan BI Checking untuk memastikan kita tidak punya kredit macet dan menentukan kita “bankable” atau tidak. Seandainya lolos, maka bank akan menghubungi kita untuk menjadwalkan proses appraisal properti yang akan diagunkan ke bank. Dari pengalaman saya, lama dari kita submit dokumen sampai adanya penjadwalan appraisal hanya sekitar satu minggu.

Langkah 2. Proses Penilaian (Appraisal) Harga Properti oleh Bank dan Terbitnya SPPK

Setelah bank menganggap kita bankable, bank akan mengutus staf appraisalnya ke objek properti yang akan kita beli. Berdasarkan laporan staf appraisal ini, bank akan menerbitkan surat yang sering disebut SPPK (Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit). Lebih dalam mengulas proses appraisal sampai keluarnya SPPK diceritakan di sini.

Di dalam SPPK akan dituliskan nilai taksiran bank terhadap rumah tersebut sekaligus jumlah pinjaman yang bisa diberikan. Pada titik inilah kita baru bisa menghitung uang muka (DP) yang harus kita bayarkan ke pihak penjual.

Tahapan setelah menerima SPPK ini sangat kritikal karena bisa jadi harga taksiran bank berbeda jauh dengan harga yang diminta penjual, yang membuat DP yang harus kita bayar diluar kesanggupan kita. Bukan hal yang jarang terjadi dimana kita terpaksa bilang sama penjual bahwa kita batal membeli rumahnya karena tidak punya uang yang cukup untuk membayar DP.

Saya mengalami hal seperti ini berkali-kali dengan 3 bank dan 3 calon rumah! Bank sih menyetujui KPR-nya, tapi angka taksiran rumahnya jauuuh banget dari harga si penjual. Pusing kan?

Langkah 3. Mempertimbangkan Penawaran Bank dan Biaya Akad Kredit

Katakanlah kita sudah OK dengan nilai DP yang harus dibayar. Selanjutnya kita harus memperhatikan 4 hal ini sebelum menyatakan setuju melakukan akad kredit:

Perhatikan besar bunga (untuk bank konvensional) atau margin (untuk bank syariah) yang dikenakan kepada kita.

Jangan gelap mata karena KPR disetujui kemudian tidak memperhatikan hal ini. Dari pengalaman saya, margin bank syariah lebih tinggi dibanding bunga bank konvensional. Kelebihan bank syariah adalah adanya kepastian jumlah angsuran karena marginnya tetap sampai akhir. Jadi pilihan ada pada Anda. Ingin kepastian margin/bunga? Pilih bank syariah. Ingin bunga yang lebih rendah di awal masa pinjaman sambil berencana untuk pindah bank jika bunga yang dikenakan berlebihan? Pilih bank konvensional;-)

Perhatikan aturan mengenai penalti jika kita melunasi sebagian atau seluruhnya sebelum jangka kredit berakhir.

Hal ini tergantung rencana keluarga Anda. Jika memang ada rencana melunasi di tengah jalan, pilih bank yang penaltinya tidak besar.

Perhatikan rincian biaya KPR yang diberikan bank.

Biaya yang ditentukan nilainya oleh bank meliputi biaya administrasi, biaya asuransi jiwa dan kebakaran. Biasanya biaya ini sudah fix, tidak bisa ditawar.

Segera hubungi notaris yang ditunjuk bank dan minta rincian biaya notaris

Pada SPPK biasanya akan ditulis nama notaris yang ditunjuk oleh bank. Bank akan meminta kita menghubungi notaris untuk menyerahkan persyaratan-persyaratan yang diminta bank. Selain itu bank akan meminta kita menanyakan langsung ke notaris mengenai tarif notaris. Lebih rinci mengenai biaya jual beli properti bisa dibaca di sini.

Seingat saya, dalam menghubungi notaris cukup melalui telepon atau email saja. Notaris yang kooperatif akan segera menjawab pertanyaan kita dengan mengirimkan rincian biaya yang nanti harus kita setor ke kantor mereka.

Pelajari setiap istilah pada daftar biaya tersebut satu persatu. Jangan sampai Anda membayar sesuatu yang seharusnya menjadi tanggung jawab pihak penjual, misalnya biaya roya sertifikat dan Pajak Penjual. Perlu diketahui juga bahwa tidak ada salahnya mencoba nego harga dengan notaris. Untuk nego, datanglah langsung ke kantornya dan sampaikan keberatan Anda untuk poin-poin tarif tertentu.

Biaya akad kredit (biaya disetor ke bank dan notaris) ini lebih kurang 10% dari besar pinjaman yang diberikan bank. Lumayan ya 😦

Oh ya kita bisa lo minta ganti notaris ke bank jika kita kurang nyaman dengan pelayanannya atau pun karena alasan kantornya terlalu jauh dari tempat kita. Saya minta pergantian notaris ke bank karena alasan persyaratan notaris terlalu memberatkan dan lokasinya jauh. Bank kemudian menunjuk notaris yang lain 🙂 Tentu saja oleh karena pergantian notaris, SPK-nya harus direvisi ulang oleh bank.

Nah, setelah kita sepakat dengan semua pihak (penjual, bank, notaris) terkait biaya-biaya yang akan dikeluarkan, maka pihak pembeli sudah bisa membayar DP kepada pihak penjual (jika perlu). Seputar pembayaran DP dan resikonya saya ulas di sini.

Setelah penjual melengkapi semua dokumen asli yang diminta bank, seperti sertifikat dan IMB asli, kita bisa melangkah ke tahap terakhir.

Langkah 4. Penandatanganan Akad Kredit

Singkat kata, setelah semua pihak sepakat akan melaksanakan akad jual beli (antara PEMBELI DAN PENJUAL) dan akad kredit (antara PEMBELI dan BANK), maka perlu dilakukan langkah-langkah berikut ini:

  1. PENJUAL atau PEMBELI melunasi biaya-biaya yang telah disepakati dengan bank dan notaris. PEMBELI akan membayar biaya KPR ke bank dan PEMBELI/PENJUAL akan membayar biaya terkait notaris ke rekening kantor notaris.
  2. Akad kredit dijadwalkan, bisa hanya beberapa hari setelah pembayaran (tidak sampai satu minggu).
  3. PENJUAL dan PEMBELI menyerahkan dokumen-dokumen ke kantor notaris. Untuk PENJUAL harus menyerahkan sertifikat, IMB dan PBB asli berikut foto copy KTP, KK dan NPWP. Untuk pembeli menyerahkan fotocopy KTP, KK dan NPWP. Pihak notaris akan memberikan “Surat Tanda Terima Dokumen” kepada PENJUAL sebagai jaminan atas dokumen aslinya. Pihak notaris biasanya akan mengingatkan PENJUAL dan PEMBELI untuk membawa KK, KTP dan NPWP asli pada hari H akad kredit
  4. Notaris akan melakukan tugasnya melakukan pengecekan sertifikat (bermasalah atau tidak), PBB (sudah lunas atau belum), dll serta mempersiapkan dokumen-dokumen yang akan ditandatangani pada hari H
  5. Pada hari H, semua pihak harus hadir. Notaris, wakil dari bank, pihak penjual (suami dan istri) dan pihak pembeli (suami dan istri). Tidak boleh diwakilkan. Masing-masing pihak akan diminta memperlihatkan KTP dan KK asli. Tentunya para pihak ingin memastikan bahwa yang datang adalah benar pihak yang seharusnya. Notaris akan membacakan hak dan kewajiban masing-masing pihak, kemudian ditutup dengan proses tanda tangan.

Setelah penandatanganan, pihak bank akan mentransfer uang ke pihak PENJUAL. Sementara sertifikat asli akan diproses oleh notaris untuk dibaliknamakan ke PEMBELI. Setelah dibaliknamakan, oleh notaris akan diberikan ke BANK bersama IMB dan PBB asli (sebagai jaminan bank).

Sebagai pembeli kita dapat apa? Ya, dapat kunci rumah doang hehe… Nggak deng, notaris menjanjikan bahwa kita bisa mengambil foto copy AJB (Akta Jual Beli), sertifikat, IMB dll tiga bulan setelah akad kredit. Tiga bulan kemudian, segeralah ke notaris menjemput dokumen-dokumen tersebut. Pada fotocopy sertifikat yang diberikan notaris seharusnya sudah tercantum nama pembeli sebagai pemilik baru properti ini, diikuti oleh entri yang menyatakan bahwa properti sedang diagunkan ke bank dimana kita ber-KPR ria.

Demikian pengalaman saya mengajukan KPR rumah second. Sangat rumit dan membutuhkan waktu, pikiran, tenaga dan biaya hiks hiks hiks.

Semoga bermanfaat 🙂

Advertisements

171 thoughts on “Pengalaman Mengajukan KPR untuk Rumah Second

  1. Mama Nuz

    Salah satu lagi yg bikin pening saat mengajukan kpr rumah second adlh DP minimal 40% jika mengajukan kpr rumah kedua 😦 memberatkan sekali 😦

    1. Sutarno

      Pengalaman KPR
      Saya kredit KPR tahun 2008. Akad dengan pokok 208 juta dan bunga 242 juta (bunga 12% fix efektif atau 7,75% fix flat per tahun selama 15 tahun). Cicilannya 2,5 juta per bulan. Saya lihat perbandingan utang pokok dengan bunga tidak proporsional. Angsuran awal, bunga sangat besar sedangkan pokoknya kecil.
      Saat ini, saya sudah mencicil selama 7 tahun. Jadi uang yang sudah saya setor ke bank adalah 2,5 juta x 12 x 7 = 210 juta. Ternyata pokok utang saya masih 150 juta. Berarti pokok utang yang sudah saya bayar sebesar 208 – 150 = 58 juta. Bunga yang sudah saya bayar selama 7 tahun adalah 210 – 58 = 152 juta. Berarti bunga yang saya bayar 152 / 58 = 262% untuk 7 tahun. Ini setara dengan 262% / 7 = 37%. Gila bener. Padahal harusnya 7.75% per tahun nya. Perbandingan bunga dengan pokok yang tidak proporsional menyebabkan kenaikan bunga dari 7,75% menjadi 37%. INI GILA. KPR seperti ini lebih mahal dari KTA mana pun !!!
      Gila bener. Perbandingan bunga dan utang pokok yang tidak adil sangat merugikan nasabah. Ini berarti nasabah harus membayar bunga per tahun lebih besar dari yang disepakati. INI ADALAH KECURANGAN.
      Sistem yang adil adalah persentase bunga dan pokok harus sama dari setiap angsuran dari tahun ke tahun. Jika perbandingannya adil, maka utang pokok yang sudah saya bayar adalah (208 / 450 ) x 210 = 97 juta. Sehingga utang pokok saya tinggal 208 – 97 = 111 juta. Berarti saya dicurangi sebanyak 150 – 111 = 39 juta selama 7 tahun. INI GILA.
      WASPADALAH. Saya dicurangi oleh perbankan. Bagaimana dengan ANDA?
      Dan ingatlah. Perbandingan antara bunga dan pokok yang tidak adil ini tidak pernah disebutkan oleh bank manapun. WASPADALAH…WASPADALAH

      1. Robert

        Soal Bi checking…

        Kalo pernah mengajukan Kartu Kredit dan di approve bank b*a, apakah kemungkinan Lolos Bi checking proses KPR bisa lolos ya???
        Soalnya jadi mikir juga semisal Dp dipotong jika gagal KPR. Rugi kita.

        Mungkin bpk bisa membantu atau ada yg bisa share…??? Trims…

        Just info kalo KPR memang bunganya gede yah…di awal2 tahun lebih besar bunganya daripada hutang pokoknya (tepok jidat), model skema segitiga entah sistem apa kui…saya dapat sharing sama saudara yg sudah pernah kpr.

      1. Edu

        Pak, yg dimaksud setelah KPR disetujui apakah sebelum/saat Akad Kredit di hadapan notaris & Bank?
        Penyerahan DP dicover perjanjian jual beli ya pak?

        1. shizuka

          Ya, tentu setelah KPR disetujui, baru bisa dilakukan akad kredit.
          Penyerahan DP ke pemilik rumah saya buat perjanjian tersendiri dengan pemilik, yang terpisah dengan perjanjian dengan bank.

  2. Alpin

    Hi, saya masih agak bingung dengan salah satu kalimat dalam blog ini yaitu:

    “Setelah penandatangan, pihak bank akan mentransfer uang ke pihak penjual. Sementara sertifikat asli, IMB asli dll dari rumah yang dibeli akan diserahkan oleh pihak penjual ke notaris. Sebagai pembeli kita dapat apa? Ya, dapat kunci rumah doang hehe… Nggak deng, notaris menjanjikan bahwa kita bisa mengambil Akta Jual Beli, copy sertifikat, IMB dll tiga bulan setelah akad kredit.”

    dalam pengertian saya, bahwa saat penandatanganan akad, maka si pihak penjual akan mendapatkan uang hasil penjualan rumah, lalu disertai dengan penyerahan dokumen asli berupa Sertifikat rumah dan IMB.

    namun setelah saya tanyakan hal ini kepada rekan saya yang bekerja di Bank,
    dia mengatakan bahwa setelah KPR disetujui oleh bank ( sebelum penandatanganan akad ), maka penjual berkewajiban untuk menyerahkan terlebih dahulu sertifikat rumah & IMB yang asli kepada pihak legal bank guna pemeriksaan lebih lanjut tentang keabsahan dokumen tersebut.

    Pertanyaannya, sebenarnya saat kapan kita akan menyerahkan dokumen asli kepada pihak bank? apakah hal ini tidak beresiko jika kita menyerahkan dokumen asli kepada bank sebelum penandatanganan akad dan masuknya uang atas penjualan rumah.

    Mohon informasinya, terima kasih ya

    1. kafin

      Terima kasih Pak Alpin atas pertanyaannya.
      Sebagai pihak pembeli, saya kemaren memang tidak mengetahui secara rinci kapan surat-surat tersebut diserahkan pihak PENJUAL ke notaris.
      Setelah saya tanyakan lebih lanjut kepada ybs, ternyata benar bahwa sertifikat asli, IMB asli dan PBB asli diserahkan PENJUAL kepada NOTARIS sebelum akad kredit, dan sebagai jaminannya notaris mengeluarkan “Surat Tanda Terima Dokumen”.

      Demikian ralat dari saya. Akan saya ralat juga penjelasannya.

    1. kafin

      Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli Pak. Kalau saya kemaren, hanya Pajak Penjual yang ditanggung Penjual, sisanya dibayar oleh Pembeli.

      1. deni cannavaro

        mas nanya dong… tentang kalau dokumen persyaratan ke bank bs dikirim oleh pembeli ke bank via email melalui staff nya bank. Kalau misal saya di jawa terus rumah yg mau dibeli ada di kalimantan apakah saya mesti bolak balik selama proses atau bisa waktu hari H Saja,? terus apakah pengajuan KPR harus membuka buku tabungan lg di bank ybs,? terima kasih 🙂

        1. kafin

          Pak Deni, untuk Pembeli bisa saja datang hanya pada hari H, toh persyaratan yang diminta notaris biasanya cuma foto copy KTP, KK dan NPWP, tidak ada dokumen asli. Silakan ditanyakan saja ke pihak notaris, apakah mereka memperkenankannya.
          Tentang pembuatan rekening, dari 2 kali pengalaman saya ber-KPR ria, biasanya bank mewajibkan kita membuka account sebagai rekening untuk menyetor cicilan.

    2. Rifa

      mau nanya nih pak, kalo misalnya untuk notaris pihak agen properti (dalam kasus jual beli rumah second pake agen properti) itu bagaimana? apa pembayaran ke pihak notaris bisa langsung dibayarkan ke notarisnya langsung tanpa perantara bank? jadi ke bank tinggal nunjukin bukti” kwitansintya aja.

  3. Pingback: Kriteria Rumah Second yang “Menarik” bagi Bank | Cerita untuk Sahabat

  4. deni cannavaro

    mas nanya lg. Kalau dari pembukaan buku rekening untuk pembayaran cicilan kredit bank nya td apakah bs langsung pengajuan KPR di hari itu juga,? sehingga saya bisa memastikan waktu yg mesti bolak balik td. trims

    1. kafin

      Pengalaman saya, bank akan meminta kita membuka rekening di bank tsb sebelum akad (jika belum punya). Mereka akan memotong langsung biaya KPR dari rekening tersebut sebelum hari H.
      Menurut saya ini gak masalah kan? Misalnya Anda akan beli tanah di kota X dengan Bank Y. Anda kan bisa buka rekening bank Y di kota sesuai KTP Anda, tidak harus di kota X.

  5. hilmy yahya

    maaf pak orang awam mau nanya ,saya kan wira usaha batik tanpa slip gaji ,npwp,sdgkan di daerah saya jarang orang bngun rumah pake ijin sgl,apakah saya masih bisa kredit rumah scnd,trimakasih

  6. Agung

    Saya mau tanya pak ttg pajak penjual dan pembeli..kalo jual-beli langsung tanpa KPR, setahu saya kan bisa harga yg aslinya 250juta di akte jual beli diturunkan 150juta, agar pajak penjual dan pembeli tidak besar. Nah kalo KPR apakah bisa seperti itu?

  7. nur syt

    mas,bagaimana mensiasati tentang pemberian DP jika ini ada.kemudian kapan dana selisih itu kita berikan kepada penjual jika acc bank tak sebesar nilai jual rumah tsb.terimakasih

  8. nanya dong, bedanya rumah second sama rumah kedua itu gimana ya? saya rencana mau kpr rumah second, dan juga saya sudah punya rumah yang sudah lunas kpr nya.Suami saya td ke btn bekasi, dan menanyakan persyaratan untuk kpr rumah second, dan saya baru tau, katanya untuk pembelian rumah/kpr melalui bank bumn, kalau pembelian antar keluarga seperti adik,kakak atau paman, skr ini tidak diijinkan, apakah benar informasinya? btn menyarankan untuk ke bank swasta saja.Rumah yg saya mau kpr kan itu milik adik saya.

    1. shizuka

      Mbak Anita, mohon maaf baru jawab.
      Rumah second (menurut saya): rumah yang kita beli dari tangan pertama, kedua dst (bukan langsung dari developer).
      Kalau rumah kedua, yah terkait urutan kepemilikan rumah dari seseorang.

  9. billy

    Pak, memang harus yah sertifikat asli diserahkan dukunke notaris?
    Pihak penjuak rumah keberatan dlm hal ini, menurut dia cukup pakai copy sertifikat saja.

    1. shizuka

      Ya, Pak. Minimal 2 hari sebelum akad jual beli. Nanti notaris akan memberikan surat tanda terima dokumen ke penjual. Jadi yang menyerahkan sertifikat asli ke notaris itu adalah penjual, tidak dititip ke pembeli.
      Jika pihak penjual keberatan, minta saja ybs cari notaris yang bisa terima copy saja. Toh posisinya sama-sama membutuhkan agar transaksi terjadi, seharusnya pihak penjual kooperatif.

  10. Makasih informasinya gan. Sangat lengkap panduannya bagi yg ingin kpr rumah seken. Hanya mungkin dibeberapa kasus ada perbedaan sedikit. Mungkin yg susah juga, ketika akan mengikat si penjual. Krn butuh waktu untk appraisal bank dan menilai penawaran kreditnya. Nah, kita harus bisa mengikat si penjual spy tdk menawarkan rumahnya ke org lain selama masa ini… Salah satunya mungkin dengan DP ke si penjual. Namun harus jelas juga nanti nasib DP tsb jika ternyata bank tidak menyetujui kpr kita. imho.

      1. abdi

        Artikel yg sangat menarik pak, kebetulan sy lagi mencari rumah 2nd (& rumah pertama sy) boleh sy dikirimkan contoh surat perjanjian yg di maksud pak? Agar sy dapat antisipasi kalau bank tidak menyetujui kprnya. Bisa tolong kirimkan ke axxx_bdi@yahoo.com
        Tks

  11. rian

    Saking keburu burunya krn notaris dtgnya terlambat (telat 1jam) & banyaknya dokumen yg hrs d tanda tangani. Sy br ngeh pas sy baca SPK 1 bln kemudian ternyata ada yg salah dgn nama instansi tempat bekerja. Harusnya B*S kota Bandung, malah kota Bogor. Ngaruh ga ya ke depannya. Baiknya kaya gmn yaa?

    1. shizuka

      Sudah tanda tangan perjanjian kan? Menurut saya instansi tempat bekerja hanya kritikal pada saat bank akan memutuskan beri pinjaman atau tdak. Kalau sudah deal, ya gak terlalu penting lagi. Menurut saya tidak ada yang perlu dilakukan.

  12. Mas Yuz

    apa alasan Bank menolak KPR yang kita ajukan, padahal pendapatan mencukupi, tidak pernah kena daftar hitam pinjaman, dan lokasi Rumah second jalan lebar, mobil bisa masuk.
    terus kira2 kenapa tidak di ACC ?

    1. shizuka

      Soal penolakan bank, mereka biasanya tidak memberitahukan alasannya. Kita cuma bisa mengira-ngira. Tapi biasanya lolos BI Checking (tidak masuk black list) dan dianggap “mampu mencicil” adalah kriteria utama.

  13. Maduratna

    Mau tny pak, kalau biaya balik nama dah ditnggung penjual shg begitu rmh terbeli nanti dibalik atas nama sy, biaya apa yg sy tanggung kenotaris? Apa biaya akad kredit sj atau ada biaya lain yg mjadi tanggungang sy.

  14. tabingmax

    Staya sedang dlm proses kpr rumah second, tanda jadi sudah saya berikan dan sedang tunggu spk dari bank. Kapan saya berikan dp nya ? Apakah pada saat akad atau setelah spk turun (sebelum akad) ? Thanks

    1. shizuka

      Tergantung kesepakatan dengan penjual. Pada kasus saya, karena kami mentranfer dengan internet banking, DP-nya saya kirimkan 30 menit sebelum akad kredit dimulai di kantor notaris ketika semua pihak sudah berkumpul.

    1. shizuka

      Sama-sama.
      Di samping untuk berbagi, dengan menuliskan cerita ini, jika di masa yad saya akan KPR lagi, saya tidak perlu belajar dari nol 🙂

  15. Narukami Putra

    Selamat pagi gan..
    Saya mw tanya..berarti dari pihak pembeli harus menyiapkan dana yg besar juga ya untuk membeli rumah seken..saya mw ad niat jual rumah seharga 200jutaan..kira2 dari pihak pembeli harus mempersiapkan dp berapa?? (minta contohnya aja untuk keberadaan peminjaman 200juta dan taksiran apraisernya).
    Trus kl ternyta besar gitu dp nya berarti rata2 pembeli akan lebih memilih rumah baru yg di kpr kan sma pihak devoloper donk..
    Maaf saya tanya gini soalnya saya memang ada niat untuk menjual rumah saya dg sistem kpr yg pada awalnya saya kira bisa membantu buyer..tp membaca penjelasan agan d atas kl menurut saya pribadi malah semakin memberatkan buyer yaa..
    Trus juga minta infonya donk bank yg benar2 bisa membantu kpr dg bunga dan dp yg benar2 bisa d press.. Mksh ya gan.. Maklun newbie.. Seumur idup baru kali ini mau jual rumah..hehehehe.. Tlg bls ya gan.. Mksh selamat bekerja

    1. shizuka

      Pak Narukami,
      Ya memang demikian jika kasusnya kita menjual rumah sesuai harga pasar. Harga appraisal bank biasanya selalu di bawah harga pasar, sehingga calon pembeli harus menyediakan dana lebih.
      Membeli rumah baru atau rumah second ada plus minusnya. Kelebihan rumah second adalah bahwa rumahnya sudah siap digunakan, lingkungannya juga sudah siap semua. Setiap jenis rumah ini ada pasarnya tersendiri. Jika rumah Bapak lokasinya bagus, tenang saja .. insya Allah akan ada pembeli yang sesuai.
      Maaf, saya gak bisa memberi kisaran harga. Saya hanya membagi pengalaman saya sebagai pembeli rumah second.

  16. Cahya

    Mas Nanya dong, Kemana dan kapan membayar dp rumah setelah spk Dr bank sdh keluar? Krn pihak agennya minta DP dibayarkan ke agen. Terima kasih

    1. shizuka

      Saya kurang pengalaman transaksi dengan agen. Jika pemilik sudah memberi kuasa ke agen, tentunya Bapak bisa memberikan DP ke agen tersebut. Jangan lupa minta diperlihatkan surat kuasanya.

  17. Anggi Kurniawan

    Maaf pak minta petunjuknya..
    Saya punya teman ingin menjual rumah seharga 210jta kepada saya…niatnya mau saya Kpr’in 25thun pak… dan dya nanggung biaya keseluruhan seperti balik nama,notaris, dsb, sehingga saya terima bersih saja..
    Pertanyaan saya apakah saya harus memberi DP ke bank untuk membuat kpr ? dan pertanyaan ke 2 apa yang harus saya lakukan selanjutnya ?
    Terimakasih.

    1. shizuka

      Jawaban pertanyaan pertama:
      Dalam KPR kita tidak membayar DP ke bank, namun ke penjual. Biaya yang dibayarkan ke bank hanya biaya provisi, asuransi kebakaran, asuransi jiwa, atau biaya administrasi.

      Jawaban pertanyaan kedua:
      Silakan Bapak menghitung perkiraan biaya KPR-nya. Potensi masalah adalah jika appraisal bank atas rumah tersebut di bawah 210 juta, misalnya cuma 180 juta. Ditambah lagi bank biasanya hanya meminjamkan sekitar 70% saja dari nilai appraisal tersebut, yaitu cuma 0.7 x 180 = 126 juta. Itu artinya Bapak harus memembayar DP ke teman Bapak sebanyak 210 – 126 = 84 juta.
      Coba tanyakan lagi ke teman Bapak, apakah “bersih” ini termasuk biaya KPR yang diminta bank, bukan cuma biaya terkait notaris. Biasanya penjual hanya akan menggratiskan biaya notaris (dengan asumsi transaksinya tunai). Jika pembeli memutuskan membeli dengan KPR, seharusnya biaya KPR ditanggung pembeli.

  18. Sutarno

    Penipuan Permata Syariah
    Saya kredit KPR Permata Syariah tahun 2008. Akad murobahah dengan pokok 208 juta dan margin 242 juta (margin 12% fix efektif atau 7,75% fix flat per tahun selama 15 tahun). Cicilannya 2,5 juta per bulan. Saya lihat perbandingan utang pokok dengan margin tidak proporsional. Angsuran awal, margin sangat besar sedangkan pokoknya kecil.
    Saat ini, saya sudah mencicil selama 7 tahun. Jadi uang yang sudah saya setor ke bank adalah 2,5 juta x 12 x 7 = 210 juta. Ternyata pokok utang saya masih 150 juta. Berarti pokok utang yang sudah saya bayar sebesar 208 – 150 = 58 juta. Margin yang sudah saya bayar selama 7 tahun adalah 210 – 58 = 152 juta. Berarti bunga yang saya bayar 152 / 58 = 262% untuk 7 tahun. Ini setara dengan 262% / 7 = 37%. Gila bener. Padahal harusnya 7.75% per tahun nya. Perbandingan margin dengan pokok yang tidak proporsional menyebabkan kenaikan margin dari 7,75% menjadi 37%. INI GILA. Ini lebih besar dari KTA mana pun.
    Gila bener. Perbandingan margin dan utang pokok yang tidak adil sangat merugikan nasabah. Ini berarti nasabah harus membayar margin per tahun lebih besar dari yang disepakati. INI ADALAH KECURANGAN.
    Sistem yang adil adalah persentase margin dan pokok harus sama dari setiap angsuran dari tahun ke tahun. Jika perbandingannya adil, maka utang pokok yang sudah saya bayar adalah (208 / 450 ) x 210 = 97 juta. Sehingga utang pokok saya tinggal 208 – 97 = 111 juta. Berarti saya dicurangi sebanyak 150 – 111 = 39 juta selama 7 tahun. INI GILA.
    WASPADALAH. Saya dicurangi oleh perbankan. Bagaimana dengan ANDA?
    Dan ingatlah. Perbandingan antara margin dan pokok yang tidak adil ini tidak pernah disebutkan oleh bank manapun. WASPADALAH…WASPADALAH

    1. rpt

      semua KPR perhitungannya memang spt itu…thn pertama sampai ke 10 pokonya dibayar lebih kecil…sy kaget jg saat 3 thn pertama pokok yg saya cicil cuma 190rb an perbulan sementara cicilan perbulan 788 rb-an..ampooon dah melebihi hampir 3 X bunganya..syukurlah di thn ketiga sy sudah melunasi walaupun kena penalty 1 %.. yah begitulah kalau membeli rmh dgn kpr..

  19. wimppy kaya propertindo

    Saya agent properti yang masih tahap belajar .. Apa ada perbedaan syarat notaris jika sertifikatnya ppjb , kebetulan client saya sedang proses kpr dan besok spk keluar .. Mohon di bantu penjelasan nya 😀 saya masih sedikit bingung karena saya baru hitungan bulan dan ini pertama x saya closing dengan proses kpr .. Terima kasih

  20. diananda

    Pagi mas, saya mau ngajuin KPR utk buat usaha kost sederhana di sebagian lahan yg tersisa. Tapi apakah bisa proses KPR disetujui jika IMB tidak ada sedangkan SHM (atas nama saya sendiri), PBB, AJB lengkap. mohon infonya. Trims.

  21. malam mas…saya mau tanya mas soalnya saya juga mau beli rumah second ne.
    saya mau beli rumah di tangerang. apakah saya mengajukan kpr di tangerang apa di jakarta. sedangkan tempat kerja saya di tangerang.terima kasih

  22. malam mas…saya mau tanya mas soalnya saya juga mau beli rumah second ne.
    saya mau beli rumah di tangerang. apakah saya mengajukan kpr di bank tangerang apa di jakarta. sedangkan tempat kerja saya di jakarta.terima kasih

    1. shizuka

      Saya kurang tahu apakah ada batasan untuk apply KPR di cabang bank tertentu terkait lokasi rumah yang dibeli atau alamat kantor. Untuk alamat kantor sepertinya tidak berkaitan. Untuk alamat rumah yang dibeli mungkin ada, karena bank nanti harus mengirimkan petugasnya untuk melakukan survey. Ditanyakan langsung ke bank-nya saja, Pak. Kebetulan kemaren saya KPR di bank yang kotanya sama dengan rumah yang dibeli.

    2. mrs elia

      Boleh dimana saja Pak. Saya kerja di Jakarta Pusat, tinggal di Jakarta Timur, mengajukan KPR di bank Jakarta Selatan, rumah yang hendak saya beli ada di daerah Depok. Petugas di bank itu lebih informatif soalnya.

  23. Wah bermanfaat sekali tulisannya, saya juga berniat membeli rumah second dengan KPR, berarti kemungkinan masalahnya adalah saat appraisal harga rumah yang akan kita beli ditaksir jauh dibawah harga yang ditawarkan penjual ya.. dan waktu yang cukup lama meminta penjual harus bersabar, kalo boleh tau kemaren agan berapa lama prosesnya mulai pengajuan sampai akad kredit?

    1. shizuka

      Proses pendaftaran KPR ke bank sampai disetujui sekitar 3 minggu. Penjual biasanya akan meminta uang tanda jadi sebagai pengikat. Gak gampang juga jual rumah, jadi penjual biasanya mau kasi toleransi 4-5 minggu asalkan kita serius.
      Selanjutnya sejak persetujuan KPR sampai akad kredit sekitar 5 minggu. Ini biasanya lama karena penjual harus melunasi KPR-nya, mengurus roya dll.

  24. vieta

    salam kenal.saya vita mau tanya nich . saya mau beli rumah ke temen saya.tapi posisi rumah itu dr kpr dan blom siap huni. masih 50%. sedangkan rumah itu deharga 285jt. tetapi ada syarat dr bank yg mengeluarkan kpr tersebut bahwa apabila rumh mau pindah tangan harus sdah siap huni. tapi ini dibebanbkan ke saya selaku pembeli.menurut anda bagaimana?

    1. shizuka

      Mbak Vieta, mohon maaf baru respon. Saya sebenarnya agak kurang paham masalah Mbak Vita. Jika yang dimaksudkan rumahnya belum siap huni dan penjual mau jual apa adanya, sementara bank menolak kondisi tersebut, saran saya cari rumah lain aja Mbak.
      Akan terlalu rumit prosesnya, bisa merugikan mbak sendiri.
      Bayangkan situasinya: Mbak mau merenovasi rumah teman yang belum siap huni dengan status hukum rumah itu masih milik teman. Bagaimana kalau sebelum bank menyetujui KPR, sang teman ingkar janji gak jadi jual? Atau ternyata setelah Mbak merenov rumah tersebut, bank menolak permohonan KPR? Uang Mbak nyangkut dong?

  25. zihah

    Sungguh sangat susah sekali rakyak Indonesia seperti saya ini ingin punya rumah di tambah Proses KPR rumah secon sangat rumit dan bunga sangat besar

  26. toto

    Tanya mas, kalau mengajukam kpr tampa imb bisa nggak?
    Kalau harus urus imb berapa lama prosesnya?

    Saya pembeli, si penjual membolehkan kpr tapi imb tak ada dan kalau diperlukan mintanya di tanggung dan diurus pembeli…

    1. shizuka

      Pak Toto, sebaiknya Bapak mencari rumah yang lain saja untuk dibeli.
      Mengurus IMB itu tidak mudah dan itu kewajiban pemilik untuk membuatkan IMB dari rumahnya.

    1. shizuka

      Kalau proses dari cari-cari rumah (termasuk gonta ganti calon rumah dan bank sampai masing2 3 kali) sekitar 4 bulan. Untuk rumah terakhir (yang jadi dibeli) lebih kurang 9 minggu
      – ketemu rumah sampai mengajukan persyaratan ke bank: 1 minggu
      – nunggu giliran rumahnya di-appraisal: 1 minggu
      – nunggu hasil appraisal dan SPK: 1 minggu
      – menimbang-nimbang SPK dan biaya kredit 1 minggu, termasuk nego lagi dengan pemilik rumah minta harga diturunin dikit karena beda jauh dengan hasil appraisal bank
      – pemilik melunasi hutang KPR-nya menggunakan DP yang diberikan plus mengambil surat2 yang diagunkan: 2 minggu
      – Pemilik mengurus roya sertifikat: 2 minggu
      – persiapan akad kredit sampai akad: 1 minggu

  27. Ijal

    Mau tanya dong, ada bbrp pertanyaa yg bikin saya penasaran:
    1. Misal kita mengajukan beberpa kpr ke bebrapa bank dan ternyata disetujui, apakah ada denda yg muncul jika kita tidak jadi menggunakan kpr dgn salah satu bank tsb?
    2. Bagaimana dgn ppn 10% dr hrg rumah, misalnya harga rmh 800 jt. Berarti selain bphtb dan biaya notaris pembeli harus menyiapkan biaya ekstra sebesar 80 jt utk pajak ini? Apa ada cara utk menyiasati ini?

  28. Lala Sujipto

    siang pak mau tanya, sy sebagai penjual rumah dan si pembeli membeli rumah sy lewat bank BTN, apa perlu si penjual rumah menyerahkan NPWP ??

    Harusnya kan pihak pembeli saja karena dia yang mau KPR ke bank. (Sdangkan sy dan ibu sy tidak bekerja dan tidak punya usaha, hanya jualan kecil”an door to door jadi sy rasa tidak perlu buat NPWP hasilnya pun ga seberapa perbulan. ) sy jual rumah untuk biaya hidup terlalu berat bkin npwp yg harus bayar pajak…

    Mhon infonya.

    1. shizuka

      Setahu saya mempunyai NPWP wajib bagi setiap warga negara. Ketika akad jual beli kedua belah pihak diminta membawa NPWP. Tidak semua pemegang NPWP harus bayar pajak Pak, jika penghasilkan kita dibawah PTKP (Penghasilan Tidak Kena Pajak) tentunya tidak diminta membayar pajak. Sebagai penjual Bapak nantinya kan harus bayar Pajak Penjual, jadi ya otomatis diperlupan NPWP. Diurus saja Pak ke Kantor Pajak terdekat.

  29. wahyu

    Selamat malam..maav sebelumnya sy mau nanya..klo misalkan harga jual 200jt biaya apraisall 180jt,, boleh tidak kita akalin dengan menaikan harga jual jd 250jt dan berharap biaya apraisall jg naik sehingga tidak memberatkan pembeli…thnks

    1. shizuka

      Harga appraisal tidak berhubungan dengan harga jual yang dipatok penjual. Jadi trik ini tidak bisa dilakukan. Bank punya kriteria sendiri bagaimana menentukan harga rumah.

  30. si bolang

    maaf mau nanya, klo misalkan saya mau beli rumah second seharga 230jt, nah kita akalin dengan pura2 dibeli dengan harga 300jt, dan penjual setuju dengan trik ini, dan hasil appraisal pun misalnya masuk 270jt, berarti bank kan mau memberikan pinjaman 80%(bank skg bisa 80% untuk rmh second) dari harga appraisal (80%*270jt=216), jd kita sebenarnya sisa membayar 14jt ke pemilik. Pihak bank mungkin taunya kita membayar DP 20% (20%*300jt=60JT) dan kurang karena apraisal 24jt.

    nah yg jd pertanyaan saya, apakah pihak bank meminta bukti2 terkaitan pembayaran DP saya ke penjual pada saat akan akad?

    1. shizuka

      Bank tidak peduli kita transaksi dengan harga berapa dengan penjual. Appraisal dilakukan bank untuk menilai harga rumah calon agunan. Bisa jadi penjual menjual rumahnya 500 juta padahal bank menilai harganya 550 juta. Ini artinya penjual menjual di bawah harga pasar. Namun yang lebih sering terjadi memang penjual menawarkan rumahnya dengan harga di atas harga pasar.
      Dengan demikian, bank tidak perlu meminta bukti pembayaran DP dll ke calon kreditur.

  31. si bolang

    terimakasih atas penjelasannya pak/ibu.

    misalnya penjual sengaja menjual dibawah harga psasr karena sedang butuh uang, berarti tidak masalah klo kita pura2 sengaja menaikkan harga jual? selama nilai tersebut masih masuk menurut appraisal.

    1. shizuka

      Seperti saya jelaskan sebelumnya, tidak ada hubungannya antara nilai transaksi yang disepakati penjual-pembeli dengan nilai appraisal bank. Jadi tidak ada manfaatnya pura-pura menaikkan harga jual. Silakan baca di https://daunpepaya.com/2017/09/15/besaran-uang-tanda-jadi-dan-dp-untuk-kpr-rumah-second/

      Malah bapak rugi sendiri pas perhitungan Pajak (BPHTB) dan Pajak Penjual (jika mengikuti peraturan bahwa pajak dihitung berdasarkan nilai transaksi sebenarnya;-) )

      1. qinan

        pajak pembeli dan penjual kan di hitung nya dari PBB pak, bukan dari besaran plafon kredit, untuk pajak penjual 5% dari njop di pbb, kalau pajak pembali njop dikurangi 60 jt dlu baru dikalikan 5%. Dalam hal ini banyak yang salah persepsi pajak pembeli dan penjual 10% dari plafon kredit.

        1. shizuka

          Benar mas/mbak Qinan. Pada prakteknya memang memang mengacu ke NJOP di PBB. Namun peraturan sebenarnya kan harus mengacu ke nilai transaksi? 😉

  32. selamat malam pak, misalnya ada suatu kasus si A akan membeli rumah dengan harga 420jt dr si B, dan mengharapkan kpr. si A menginginkan jika nilai di mark up sehingga dp nya 0. katakanlah setelah ditaksir bank harga rumah tersebut 650jt, dan bank memberi pinjaman 70% dr harga taksiran tersebut.
    pertanyaan saya
    a. apakah si A berarti harus mencicil rumah seharga 455jt (70% dr 650) ke bank ? dengan arti kata si A malah rugi*

  33. yana mulyana

    maap pak saya mw tanya,..
    itu proser dr pengajuan sampai akad berapa lama yah?
    kebetulan sy mengajukan kpr k btn,udh 1 minggu belum jg ada infomasi dr pihak bank,sedangkan persyaratan udh lengkap.

    1. heni

      pak yana,saya juga baru mengajukan kpr,dari pengajuan smpe sekarang sudah sebulan seminggu,,belum akad juga.tapi sp3k sudah keluar.dari pihak developer,hanya disuruh menunggu,saya juga ga tahu apa nya yg sedang di tunggu.just waiting,,

  34. Gita

    Pak…saya mau tanya, saat ini saya sedang mengajukan proses kredit ke Bank. Yang akan saya agunkan adalah rumah yang saya tempati saat ini. Pengajuan kredit ini karena saya ingin membeli rumah lagi (rumah second, dari tangan pertama bukan developer) secara cash. Sementara rumah yang saya tempati (yang akan dijadikan agunan) IMBnya belum saya perbaharui. Pada IMB tercantum luas bangunan 36m2, actualnya sudah direnovasi. Pertanyaan saya apakah saya wajib untuk memperbaharui IMB rumah saya dulu? Apakah pihak bank atau surveyor tidak bisa memberi kemudahan untuk tidak mempermasalahkan IMB ini?

    1. shizuka

      Dear Mbak Gita, Mohon maaf saya tidak berpengalaman terkait mengagunkan properti ke bank. Mohon maaf tidak bisa membantu. Sebaiknya langsung ditanyakan saja kepada bank terkait.

    2. qinan

      bisa bu tapi masuk nya tidak untuk kredit KPR bisa jadi jenis kredit nya multi guna dengan agunan tambahan sertifikat rumah, proses nya krang lebih sama, hanya saja tdk perlu data penjual, dan IMb klu perumahan biasa nya kan IMB induk belom di pecah yg seperti itupun tidak masalah, bank ACC kok,

  35. elyzabeth

    Aduhh jd deg2x baru pertAma kali ngajuin KPR beli rumah tetangga seharga 1.1 m …..kira2x biaya2x lain yg harus dikeluarkan berapa ya…

  36. Pernah coba ajukan KPR di 3-4 bank beberapa tahun lalu tapi sayangnya ga tembus, karena suami wiraswasta tapi belum punya SIUP dan usahanya belum berbadan hukum.

  37. Pak, Saya mau tanya.. Saya ada rumah keluarga yang akan dijual, dan dari rumah itu ada bagian Saya 1/4 bagian. Saya berniat mengajukan KPR untuk pembelian 3/4 bagian rumah tersebut. Dan untuk DP, apakah bisa menggunakan uang dari 1/4 bagian Saya? Berapa minimal harga rumah yang akan disetujui bank? Dengan contoh harga rumah yang akan dijual 350 juta, berapa kira2 budget yang harus Saya siapkan untuk DP dan biaya lainnya? Terima Kasih

  38. valen

    kalau kita beli rumah second terus di pertengahan kita dapat rezeki katakanlah kita kasih ke bank 100 juta ..nah apakah mempengaruhi besaran angsuran pak….apa angsuran kita di perkecil atau tetap nurut suku bunga

    1. shizuka

      Mohon maaf lupa merespon.
      Untuk kasus seperti ini bisa dilakukan pelunasan sebagian. Hal ini bisa dinegosiasikan dengan bank. Seharusnya ada pengurangan bunga.

  39. Nadia

    Mau tanya teman2,, saya sedang mengajukan KPR rumah second di Komplek perumahan lama, dokumen2 sudah lengkap dan sudah bayar biaya appraisal, tetapi di belakang hari ternyata permasalahannya IMB yang diserahkan bukan IMB rumah tsb (IMB tanah PENJUAL yang letaknya bersebelahan dan belum jadi dibangun). pertanyaannya, apakah pihak Bank mau menunggu proses PENJUAL sedang mengajukan IMB atau tidak? Bagaimana cara supaya Bank dapat memahami kondisi tsb? Terima kasih.

    1. shizuka

      IMB adalah syarat penting bagi bank. KPR tidak akan dicairkan tanpa IMB. Silakan dikonsultasikan dengan bank terkait dan minta penjual segera mengurus IMB.

  40. henry

    Mau tanya pak, saya punya ruko dan mau dibeli oleh si A dengan cara kpr di bank, trs dalam persyaratan pengajuan kpr hrs ada surat nikah, sedangkan saya tidak memiliki surat nikah, karena saya nikah dgn orang asing, kalo saya buat surah nikah kan otomatis jadi asing, apakah bank memang hrs ada syarat surat nikah tersebut?, Apakah ada solusi untuk itu, terima kasih.

    1. shizuka

      Setahu saya surat nikah dibutuhkan untuk legalitas kepemilikan rumah. Suami-istri kan dianggap satu unit ekonomi. Rumah yang dibeli menjadi milik bersama. Mengenai hal ini sebaiknya ditanyakan langsung ke bank Pak, apakah boleh tidak melaporkan pernikahan.

  41. Fadiel

    mau tanya pak, kalo kita mark up harga jual,misalnya penjual menawarkan 210jt,kita buat penawaran bank 300jt kebank agar tidak mengeluarkan dp bisa tidak? terus kalo itu di acc oleh pihak bank, apakah pajak yg dibayarkan sesuai nilai yang di tawarkan penjual (210jt) atau harga yang sudah kita mark up pak?terimakasih..

    1. shizuka

      Tidak pengaruh Pak.
      Bank akan menentukan sendiri harga rumah tersebut dengan proses appraisal. Kalau hasil appraisal bagus (lebih tinggi dari penjual) berarti kita untung beli rumahnya, mungkin gak perlu siapin DP ke penjual. Tapi kalau sebaliknya, terpaksa nombok banyak.

    1. rayoesman

      Punten gan ..sy dari pihak penjual mau bertanya mengenai pembayaran pajak penjual ke notaris itu kan tertera diatas harus dibayarkan dahulu sdgkan proses masih panjang..anggaplah semua dokumen antara pembeli dn penjual sdh tdk bermasalah..tpi yg mau sy tanyakan sy kan penjual berarti sdg perlu uangnya ..nah bagaimana untuk membayar pajak penjual nya apa bisa dilakukan pemotongan pembayaran rumah yg nanti sy terima?
      Terima kasih

      1. shizuka

        Tergantung kesepakatan dengan Pembeli Pak. Bisa saja Bapak minta Pembeli yang menalangi dulu membayar ke notaris, nanti dipotong dari harga rumah.

  42. Andrianus

    Permisi, saya mau nanya. Kondisinya saya sekarang sebagai penjual rumah. Berapa lama dari proses apprisal sampai penilaian harga rumah oleh bank keluar?

    Sudah seminggu sejak rumah saya di apprisal oleh bank. Haruskah saya menanyakan kelanjutannya kepada pembeli? Thanks

  43. Opi

    Boleh nanya gan.. Saya selaku pihak kedua pembeli rumah sudah membayar rumah second, danbsdh membyar angsuran 6 kali kpada bank niaga.. Dan mengenai sertifikat yg baru terbit atas nama pihak pertama atau penjual, namun biaya pajak sertifikat ini tdk pernah dibayar oleh pihal penjual/pertama sebesar 60jt..dan mengatakan biaya itu dibebankan kepada saya selaku pihak kedua! Namun pajak dan sertifikatnya atas nama pihak pertama.. Dan pembayaran angsuran saya pun msh atas nama pihak pertama kepada bank. Yg ingin sy tanyakan apakah beban pajak ini saya/pihak kedua harus membayar pajak sementara sertifikatnya yang baru terbit atas nama pihak pertama? Seharusnya kan bebannya pihak pertama kan yang tanggung??? Mohon pencerahannya.

    1. shizuka

      Dear Bapak Opi, saya cukup bingung dengan cerita Bapak. Jika kita sudah beli rumah, otomatis sertifikat baru hasil balik nama harusnya atas nama Pembeli, bukan Penjual. Pembayaran angsuran pun tentunya atas nama Pembeli, karena yang melakukan akad kredit adalah Pembeli dengan Bank, tidak ada urusan dengan Penjual. Urusan dengan Penjual selesai begitu bank mengucurkan kredit dan mentransfer uangnya ke Penjual.

  44. Kharis putri

    Hallo..infonya bermanfaat banget .. mau nanya nih kak .. bank mana yg gampang buat acc khusus rumah second.. mohon infonya

  45. Terimakasih, ceritanya sangat bermanfaat. Saya mau cerita mudah-mudahan teman-teman disini dapat memberikan solusi, ide atau-pun doa, sebelumnya saya belum berpengalaman tentang KPR ataupun beli rumah. Cerita singkatnya begini, saya membeli rumah Indent di Bandung, kemudian saya bayar Booking Fee & DP Ke Developer insial DH, dengan bukti2 surat PPJB, fc sertifcat dll kumplit. Sekalian saya menunggu rumah-nya jadi, saya cicil Dp ke Developer DH tersebut. sampai satu tahun saya cicil, nyatanya rumah baru jadi 80%. semakin lama komunikasi ke developer DH makin sulit, tetapi karena melihat pembangunan masih berjalan & saya suka rumahnya, akhirnya saya optimis bisa dapatkan rumahnya. singkat cerita kantor developer DH pun menghilang, developer DH bangkrut dan entah kemana orangnya, yang membangun rumah itu sekarang bukan dari developer DH. kemudian singkat cerita rumah sudah bisa di apprisal, kemudian saya masukan berkas ke Bank B sampai tiba nya surat SP3k. tetapi karena developer DH tersebut sudah tidak ada, kemudian saya cari info kemana-mana dan dapatlah nama inisial M, dan ternyata rumah serta konsumen-nya sudah di jual oleh developer DH kepada si M. Setelah SP3K saya dapatkan kemudian saya infokan ke M, saya menagih hak saya untuk akad M pun mengulur-ulur waktu, dan hanya bisa menjanjikan akan secepatnya akad, lalu saya cari info sekitar orang-orang DH & M kenapa sampai susah sekali untuk akad, Akhirnya dapatlah info bahwa ternyata M menginginkan akad-nya melalui Notaris-nya dia, sebut saja Notaris V. Karena Notaris V tersebut belum bekerja sama dengan bank B, maka bank B menolak jika harus dengan notaris tersebut, sedangkan M beralasan bahwa surat-surat dll dari awal yang mengurus adalah Notaris V, M bersikeras ingin akad nya dengan Notaris V bukan notaris yang di tunjuk oleh Bank B, tentunya bank B menolak, karena yang berhak menentukan Notaris itu Bank bukan penjual / pembeli. Akhirnya saya sampai dengan detik ini masih menunggu kepastian, Notaris tidak mau memberikan sertifikat nya, M cuma bisa menjanjikan bisa akad secepat-nya. Apa yang harus saya lakukan, di satu sisi saya sangat menginginkan rumah tersebut sampai menunggu satu tahun, di satu sisi saya juga sudah tidak bisa menunggu lama lagi untuk punya rumah karena kontrakan saya sudah mau habis. terimakasih.

    1. shizuka

      Pak Arief, mohon maaf karena lama sekali baru merespon.

      Pertama, saya doakan masalah Pak Arief sudah beres.
      Kedua, dari kejadian ini kita tahu tahu bahwa membeli rumah indent ke developer sangat beresiko juga karena objeknya belum ada. Apalagi jika developer tersebut tidak bagus kerjasamanya dengan bank.

      Semoga diberikan kemudahan, Pak.

  46. Syaiful

    Mau tanya pak. Kalo beli rumah seken, uang muka (kalo rumah baru uang muka 30% dr harga jual) dibayar lgs dari pembeli k penjual ato pembeli bayar ke bank selanjutnya bank memberi uang tunai sesual harga jual ke penjual. Misal: harga jual rumah seken 1 milyar. Uang muka 300 juta kita bayar k penjual trus kita ngajukan kredit 700jt. Ato kita bayar 300 juta ke bank sebagai uang muka (menunjukkan bhw calon pembeli punya keseriusan utk membeli dan mengangsur) trus bank ngasi uang i milyar k penjual.

    1. shizuka

      Bank tidak ada urusan uang dengan Penjual. Jadi pembeli yang bayar 300 juta ke penjual langsung. Tapi ingat, jangan bayar DP ini ke penjual sebelum KPR Anda disetujui bank.

  47. Bram

    Informasi yang sangat membantu buat saya yang baru mengincar rumah seken, yang ingin saya tanyakan adalah benarkah dengan buku-buku pengetahuan tentang beli properti tanpa modal?

    1. yanti

      Saya mau tanya pak…..ini saya sebagai penjual karna rumah saya sudah ada yg beli tetapi yg beli melalui kpr bank…tetapi rumah saya belum ada imb nya..tapi setelah ada yg beli saya langsung buat imb nya Sekarang sedang proses imb nya..yg ingin saya tanyakan sebelum imb kelar surat apa yg harus saya kasih kepihak bank kalau imb saya lagi proses..terimakasih.

    2. shizuka

      Tanpa modal? Sepertinya sulit. Anda harus cari rumah yang sedang dilelang bank mungkin yang harganya di bawah pasaran. Namun tetap saja Anda harus bayar biaya apraisal dan administrasi bank, termasuk biaya notaris, dll?

  48. Terimakasih postingannya sangat membuka pikiran. Saya ingin bertanya, saya ingin beli tanah yg sdh berdiri rmh 70% tapi tdk ada imb dan pbbnya padahal sy ingin meng kpr kan bgmana ya?? Apa saya yg harus mengurus imb nya?? Smntara pnjualny orang sibuk dan sepertinya mau jual apa adanya. Atau kalau ada mohon infonya klau ada bank yg mnerima kpr tanpa imb dan pbb. Thanks

    1. shizuka

      Tidak ada bank yang mau memberi kpr untuk rumah tanpa IMB dan PBB tidak lengkap.
      Saran saya cari saja rumah lainnya jika pihak penjual tidak mau mengurus.

  49. Edu

    artikel menarik..saysaya pertanyaan mohon dibantu.
    Kalau uang DP kpn waktunya kita bayar/setor? Ditransfer langsung ke pemilik rumah atau lewat bank dulu?

    Terima kasih

    1. shizuka

      DP langsung ke pemilik rumah. Waktu perjanjiannya tergantung kesepakatan penjual dan pembeli. Pastinya sebelum akad kredit dengan bank dilakukan.

  50. haris

    Saya mau jual rumah, tapi alas hak yg saya miliki yaitu AJB dari penjual sebelumnya.
    Apakah bisa AJB dijadikan jaminan karena belum ada sertifikat?

      1. Diana

        Berapa lama pak total waktu setelah wawancara sampai pemberitahuan bahwa kpr rumah second di acc oleh bank…? Saya menunggu sudah sebulan kalo tanya ke bank dijawab masih dianalisa. Sementara penjual bertanya terus… Baiknya bagaimana ya? Terimakasih

        1. shizuka

          Kalau saya tidak ada wawancara dengan bank, hanya penyerahan persyaratan saja. Dari sejak pernyerahan berkas sampai dilakukan appraisal sekitar 1 minggu. Dari appraisal ke hasil KPR (diterima atau tidak) sekitar satu minggu. Jadi totalnya 2 minggu.

  51. selamat malam pak…
    saat ini saya dalam proses kpr rumah second,saya ingin bertanya pak lebih lanjut mengenai:
    1.apa perlu pak perjanjian pengikatan jual beli dilakukan menggunakan notaris/pribadi?
    2. alhamdulillah kpr saya disetujui oleh pihak bank tp nilai plafon turun karena IMB tidak sesuai fisik asli,apakah bermasalah jika IMB tidak saya rubah?
    3. jika bapak berkenan saya ingin meminta untuk surat perjanjian pengikatan jual beli ini pak sebagi contoh untuk saya pribadi bisa dikirim ke yoxxxx@gmail.com

    1. shizuka

      Saya coba jawab ya Pak:
      1. maksudnya perjanjian pembayaran DP ya? Jika mau aman ya dengan notaris (tapi ada biaya notarisnya). Saya sendiri cuma membuat perjanjian di atas materai saja
      2. sepertinya tidak usah diubah Pak IMB-nya. Lagipula yang bisa ubah IMB kan pemilik, bukan bapak sebagai pembeli.
      3. saya tidak bisa janji, namun jika saya temukan file lama tersebut, akan saya buatkan artikel tentang draft surat tsb.

  52. Pingback: Besaran Uang Tanda Jadi dan DP untuk KPR Rumah Second – Cerita untuk Sahabat

  53. Pingback: Seputar Pembayaran DP pada Proses KPR – Cerita untuk Sahabat

  54. Pingback: Contoh Surat Perjanjian Pembayaran DP Pembelian Rumah – Cerita untuk Sahabat

  55. Pingback: Seputar Appraisal Bank untuk KPR Rumah Second – Cerita untuk Sahabat

  56. Ari

    Selamat siang Mba, saya mau ngajuin KPR rumah second.Tp penjual ga ada IMB karena itu tanah kavling langsung dibangun rumah, jadi ga ada izin2 segala. surat2 spt SHM, PBB, AJB lengkap. Saya ajukan ke BTN Candrabaga Bekasi tidak bisa, ktny harus ada IMB dan saya ud beri pengertian awalny tanah kavling bukan perumahan. Solusiny gmn ya?

  57. Dera

    Selamat siang mba, dalam hal ini saya bertindak sebagai penjual.. Rumah saya masih ada agunan/ kredit di btn, kemudian ada yang mau beli melalui KPR setelah proses 1 bulan pembeli mau melunasi sisa kredit saya di btn,karena syarat dari bank nya harus di selesaikan dulu agunan nya, yg saya bingung belum ada yg survei ke rumah tapi kok kata pembeli katanya sudah di acc oleh bank apakah kalo mengajukan kpr tanpa survei ketemu dengan penjual rumah nya?

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s